Didtya

Penghasilan berupa sewa merupakan objek Pajak Penghasilan (PPh). Hal ini ditegaskan dalam Pasal 4 Ayat (1) huruf i UU PPh. Dalam Pasal 4 Ayat (3), tidak kita temukan penghasilan berupa sewa yang dikecualikan sebagai objek pajak. Hal ini berarti bahwa seluruh penghasilan sewa merupakan objek PPh. Tentu saja dengan catatan yang menerimanya adalah subjek pajak.
Namun demikian, kalau kita lihat cara pengenaan PPh nya, maka penghasilan sewa ini terbagi menjadi dua bagian. Yang pertama adalah sewa tanah/bangunan yang pengenaan pajaknya bersifat final. Dasar hukum pengenaan dengan cara ini adalah berdasarkan Pasal 4 Ayat (2) UU PPh yang diatur lebih lanjut oleh Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 29 Tahun 1996 Jo. PP Nomor 5 Tahun 2002. Sementara itu penghasilan sewa yang lain akan dikenakan PPh secara umum.
Atas penghasilan sewa tanah/bangunan dikenakan PPh Final dengan tarif 10%. Dengan cara pengenaan final ini maka ketika seseorang atau badan menerima penghasilan sewa maka akan dipotong PPh Final sebesar 10% dari nilai sewanya. Kalau penyewanya bukan pemotong pajak, maka si penerima penghasilan sewa diwajibkan menyetorkan sendiri PPh final ini dengan tarifnya juga 10%. Karena sifat finalnya, maka penerima penghasilan sewa tanah/bangunan tidak perlu lagi menghitung PPh akhir tahun dalam SPT Tahunannya.
Penghasilan sewa selain sewa tanah dan/atau bangunan pengenaan pajaknya mengikuti ketentuan umum. Artinya perhitungan PPh terutang atas sewa dilakukan dengan mengenakan tarif Pasal 17 dalam SPT Tahunan si penerima sewa tersebut dengan menggabungkannya dengan penghasilan-penghasilan lain. Dengan cara ini maka PPh terutang atas sewa besarnya bisa bervariasi tergantung pada besarnya penghasilan-penghasilan lain dan tergantung pula pada besarnya penghasilan sewa. Jika si penerima sewa itu orang pribadi, maka penghasilan sewa tersebut bisa terkena tarif 5%, 10%, 15%, 25% atau bahkan 35%. Apabila penerima sewa tersebut adalah badan maka kemungkinan sewa tersebut bisa terkena tarif 10%, 15% atau 30%.
Namun demikian, ketika si penerima sewa ketika menerima penghasilan sewa, ia akan dikenakan pemotongan Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 23. Pengenaan pemotongan PPh Pasal 23 ini bukan berarti bahwa atas penghasilan yang sama dikenakan PPh dua kali. Pemotongan ini hanya merupakan pembayaran pendahuluan. Perhitungan PPh terhutang sebenarnya adalah perhitungan di SPT Tahunan yang akan di buat di akhir tahun. Adapun PPh Pasal 23 yang sudah dibayar akan diperhitungkan sebagai pengurang pajak terhutang dalam SPT Tahunan. Atau dalam bahasa teknisnya disebut sebagai kredit pajak.
Mekanisme pemotongan PPh Pasal 23 diatur dalam Peraturan Dirjen Pajak Nomor PER-70/PJ/2007 tanggal 9 April 2007. Dalam ketentuan ini ada dua jenis sewa yang dikenakan pemotongan PPh Pasal 23. Pertama, sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta khusus kendaraan angkutan darat untuk jangka waktu tertentu berdasarkan kontrak atau perjanjian tertulis maupun tidak tertulis. Atas penghasilan ini, PPh Pasal 23 yang harus dipotong adalah sebesar 15% kali perkiraan penghasilan neto atau 15% kali 10% sama dengan 1,5%.
Kedua, sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta, selain kendaraan angkutan darat untuk jangka waktu tertentu berdasarkan kontrak atau perjanjian tertulis maupun tidak tertulis. Atas penghasilan ini, PPh Pasal 23 yang harus dipotong adalah sebesar 15% kali perkiraan penghasilan neto atau 15% kali 30% sama dengan 4,5%.

Ruang Lingkup
Penghasilan berupa sewa atas tanah dan atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, gedung pertokoan, atau gedung pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan bangunan industri, dikenakan Pajak Penghasilan yang bersifat final;

Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak
Besarnya Pajak Penghasilan Final yang terutang bagi Wajib Pajak Orang Pribadi maupun Badan yang menerima atau memperoleh penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 10% dari nilai bruto nilai persewaan.
Yang dimaksud dengan jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh pihak yang menyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan atau bangunan yang disewa, termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanaan dan service charge baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan dengan perjanjian persewaan yang bersangkutan.

Pelunasan
Pelunasan Pajak Penghasilan final ini dilakukan dengan dua cara atau mekanisme. Mekanisme pertama melalui pemotongan dan mekanisme pembayaran sendiri. Yang dimaksud dengan pemotongan itu adalah bahwa si penyewa harus memotong Pajak Penghasilan sebesar 10% dari uang sewa yang dibayarkannya. Misal, PT ABC selaku penyewa membayarkan uang sewa kepada PT XYZ senilai Rp100 Juta. PT ABC akan menahan 10% atau senilai Rp 10 Juta untuk disetorkan ke kas negara sebagai PPh final. Sisanya Rp90 Juta adalah jumlah yang dibayarkan kepada PT XYZ.
Sementara itu mekanisme pembayaran sendiri adalah mekanisme di mana PPh final sebesar 10% dari uang sewa dibayarkan sendiri oleh si pemilik tanah/bangunan.
Mekanisme dilakukan jika si penyewa adalah fihak-fihak yang disebut sebagai pemotong pajak yaitu : Badan Pemerintah, Subjek Pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerjasama operasi, perwakilan perusahaan luar negeri lainnya, dan orang pribadi yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak;
Sedangkan jika penyewanya bukan fihak-fihak di atas, misalnya orang pribadi biasa, maka si pemilik tanah/bangunan lah yang harus menyetorkan sendiri PPh finalnya.
Pembayaran PPh final ke kas negara oleh pemotong harus dilakukan paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya. Sementara itu, pembayaran PPh final oleh yang menyewakan harus dilakukan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.

Pelaporan
Bagi pemotong pajak yang memotong Pajak Penghasilan final, pelaporan atas PPh final yang dipotongnya harus dilakukan paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa. Begitu juga, bagi fihak yang menyewakan yang membayar sendiri PPh final, pembayaran tersebut harus dilaporkan paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya. Pelaporan dilakukan dengan menggunakan SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2).


Dasar Hukum
a. Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
b. Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002 Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996
c. Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 394/KMK.04/1996 Tentang Pelaksanaan Pembayaran Dan Pemotongan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Persewaan Tanah Dan/Atau Bangunan
d. Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 120/KMK.03/2002 Tentang Perubahan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 394/KMK.04/1996
e. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Kep - 227/PJ./2002 Tentang Tata Cara Pemotongan Dan Pembayaran, Serta Pelaporan Pajak Penghasilan Dari Persewaan Tanah Dan Atau Bangunan

Ruang Lingkup
Penghasilan berupa sewa atas tanah dan atau bangunan berupa tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, gedung pertokoan, atau gedung pertemuan termasuk bagiannya, rumah kantor, toko, rumah toko, gudang dan bangunan industri, dikenakan Pajak Penghasilan yang bersifat final;

Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak
Besarnya Pajak Penghasilan Final yang terutang bagi Wajib Pajak Orang Pribadi maupun Badan yang menerima atau memperoleh penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 10% dari nilai bruto nilai persewaan.
Yang dimaksud dengan jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh pihak yang menyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan atau bangunan yang disewa, termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanaan dan service charge baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan dengan perjanjian persewaan yang bersangkutan.

Pelunasan
Pelunasan Pajak Penghasilan final ini dilakukan dengan dua cara atau mekanisme. Mekanisme pertama melalui pemotongan dan mekanisme pembayaran sendiri. Yang dimaksud dengan pemotongan itu adalah bahwa si penyewa harus memotong Pajak Penghasilan sebesar 10% dari uang sewa yang dibayarkannya. Misal, PT ABC selaku penyewa membayarkan uang sewa kepada PT XYZ senilai Rp100 Juta. PT ABC akan menahan 10% atau senilai Rp 10 Juta untuk disetorkan ke kas negara sebagai PPh final. Sisanya Rp90 Juta adalah jumlah yang dibayarkan kepada PT XYZ.
Sementara itu mekanisme pembayaran sendiri adalah mekanisme di mana PPh final sebesar 10% dari uang sewa dibayarkan sendiri oleh si pemilik tanah/bangunan.
Mekanisme dilakukan jika si penyewa adalah fihak-fihak yang disebut sebagai pemotong pajak yaitu : Badan Pemerintah, Subjek Pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerjasama operasi, perwakilan perusahaan luar negeri lainnya, dan orang pribadi yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak;
Sedangkan jika penyewanya bukan fihak-fihak di atas, misalnya orang pribadi biasa, maka si pemilik tanah/bangunan lah yang harus menyetorkan sendiri PPh finalnya.
Pembayaran PPh final ke kas negara oleh pemotong harus dilakukan paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya. Sementara itu, pembayaran PPh final oleh yang menyewakan harus dilakukan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.

Pelaporan
Bagi pemotong pajak yang memotong Pajak Penghasilan final, pelaporan atas PPh final yang dipotongnya harus dilakukan paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa. Begitu juga, bagi fihak yang menyewakan yang membayar sendiri PPh final, pembayaran tersebut harus dilaporkan paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya. Pelaporan dilakukan dengan menggunakan SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2).


Dasar Hukum
a. Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
b. Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002 Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996
c. Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 394/KMK.04/1996 Tentang Pelaksanaan Pembayaran Dan Pemotongan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Persewaan Tanah Dan/Atau Bangunan
d. Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 120/KMK.03/2002 Tentang Perubahan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 394/KMK.04/1996
e. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Kep - 227/PJ./2002 Tentang Tata Cara Pemotongan Dan Pembayaran, Serta Pelaporan Pajak Penghasilan Dari Persewaan Tanah Dan Atau Bangunan